こんばんは くじらです。
今日は、
「住宅ローン × 優待クロス を組み合わせた堅実な投資方法」
についてお話したいと思います。
住宅ローン控除制度について
＜住宅ローン控除制度(令和2年8月現在)＞
令和3年12月末までの居住開始から10年間の適用となります。
※ 消費税率10％が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。
各年の控除限度額は40万円で、認定長期優良住宅等の場合は最大50万円が上限額として設定されています。
<例> 一般住宅を購入し、年末時点で住宅ローンの残高が4,000万円以上あるとします。 この場合、ローン返済期間が10年以上あることを条件に、控除率1％、 すなわち40万円の税額控除となります。 しかし、もし納めている所得税額が35万円など、40万円に満たない場合は、 差額分の5万円が住民税より控除されることになります。
主な制度項目（6項目） 「一般住宅」「認定住宅（長期優良住宅、低炭素住宅）」 「バリアフリー改修促進税制」「省エネ改修促進税制」 「三世代同居対応改修税制」「耐久性向上改修税制」 ※それぞれの項目において条件を満たした場合にのみ、 住宅ローン控除制度を受けることができます。
くじらはどういう基準で住宅ローンを借りたのか？
くじらの決めた方は簡単で、まずは住宅ローン控除制度をフル活用することです。
基準としては、借入期間10年以上 かつ 10年間は金利1%以下になる条件です。
※10年間はできる限り金利1%以下にしてください。低いほどメリットあり。
下記サイトで一括請求できます。お試しください。
住宅ローン一括審査申込
ちなみにくじらは10年固定金利0.75%で3,200万を借りました。
くじらの場合、ローン金利分は24万程度です。
ここからが本題です。住宅ローン控除×優待クロス とは？
さきほど、3,200万借りる時には、頭金300万入れました。
当初、総額3,500万円に対して、頭金1,000万にしようとしましたが、やめました。
この頭金を株主優待に活用するためです。
くじらの年収は約600万なので、控除額は約30万です。（所得税 16万、住民税 13.5万）
3,200万借りた場合のローン金利分は24万なので、実質負担額ゼロ。
つまり、3,200万無利子で借りているような状態と同じです。
この借り入れで、頭金として、差引700万の資金を手元に残せました。
この700万を年利回り5%で増やすと、年間35万の利益です。
住宅ローンを借りながら、利益まで生みます。すごくないですか？
35万 x 10年 = 350万となり、10年後に繰り上げ返済した方が350万円分お得です。
※実際にはもう少し複雑ですが、理解しやすいように大雑把に書きました。
まとめ
今回は、
住宅ローンの頭金を優待クロスに活用して、利益をあげる方法を書いてみました。
結論は、
・住宅ローン減税を活用する場合、ローン金利1%以下であれば、頭金は限りなくゼロとして、その頭金を投資で増やした方が良い。
・頭金はローリスクの株主優待クロスで、年間利回り5%目標で増やす。
・優待クロスは収益に限界があるので、住宅ローンの頭金の活用先に最適。
今回は以上です。
次回は「住宅ローン減税の残り枠活用」について、書きます。
ここまで読んでいただき、ありがとうございました。
