こんにちは、くじらです。
本日は住住宅購入 優待クロスを活用する方法（後編）として、
住宅ローン減税と優待クロスの具体的な活用方法記事を書きます。
住宅ローン減税は現行10年1%の減税という制度から13年（10年据え置きも）0.7%へ変更される可能性があります。
ただし、制度があり、金利が2%以下であれば、十分活用した方が制度だと思います。
管理人の感覚では、トータルの金利1%以下あれば、優待クロスを活用して、それを上回る利益が出せると思っています。
管理人の目論見と実績公開
管理人は2018年頃、4000万円の物件を購入しました。
この時、1000万円を頭金として、3000万円のローンを組みました。
当時の変動金利は0.5%程度あり、変動金利でも良かったのですが、変動リスクを抑えることを検討しました。
結果として、住宅ローン減税の期間に合わせて、10年固定0.8%という商品を選択しました。
10年間は3000万円借りても、0.8%-1.0%=-0.2%となり、0.2％逆ザヤになります。ローン組んでも年間最大6万円は戻るということになります。
しかし、政府はこういう実態も踏まえ、税制改革することに踏み切ったと思います。
改革するといっても減税がなくなるわけではなく、0.7%のようです。
（期間は10年→13年、残高上限一般新築3000万へ）
その場合、0.8%-0.7%(減税)=0.1%の金利負担となります。
この0.1%程度であれば、優待クロスを活用することで簡単に取り戻すことができると思っています。
この差が1%くらいまでは全然余裕だと思います。
その根拠をいくつかのケーススタディで解説したいと思います。
優待クロス活用 ケース１
まずは管理人が借りた3000万円をケースとして考えてみましょう。
管理人は3000万円借りました。ここでかかる金利は10年固定0.8%ですので、年間24万円の金利です。
一方、ローン減税1.0%の時は最大30万円戻ります。0.7%の時は最大21万円戻ります。
現在は逆ザヤ、2022年以降は3万円の負担です。
3万円の負担であれば、3月に資金300万円を元手に利回り1%分優待を取ることで、相殺できます。
ということは、管理人は3000万円借りても、最大13年間は優待クロスで毎年3万円稼ぐだけで、金利はかからないということになります。
もし毎年100万円積立できるなら、このローン減税が効く期間は優待クロスに回した方が良いです。
例えば、10年後なら、優待クロス資金は1300万円になっており、利回り1%として、13万円稼ぐことが出来ます。
3000万円を借りた場合、10年～13年後にこの毎年100万円ずつ積立した分を繰り上げ返済すれば、ここでローンは一気に縮小し、1000万円以下になるでしょう。
もしくは、優待クロス技を習得されているので、金利次第ですが、金利1%程度あれば、優待クロスを継続した方がトータルで利益が出ると思います。
優待クロス活用 ケース２
ケース２はケース１と同じ状況を想定します。
しかし、元々手元に3000万円あるのに、ローンを借りる場合です。
優待クロスを活用する方法（前編）
でご紹介した、１ 現金一括購入できるのに、わざわざローンを借りる場合です。
このケースは管理人が実際に行ったケースです。実は管理人は一括購入できますが、あえてローンを組むことにしたのです。
この理由は前述したように、固定金利とローン減税を併用することで、金利リスクを抑えることができたためです。
現行ですと、逆ザヤ。2022年以降も+0.1%の金利で3000万円（厳密にはその残高）を借りていることになります。
管理人は以前から当ブログで書いていますが、資金3000万円を活用し、優待クロスで収益を上げています。
だいたいコスト率30%以下で、利益として、100万円近くになっていると思います。
3000万としたら、年間利回り3.3%です。
3000万30年のローンにしているため、優待クロス1年分の利益を30年継続するだけで、ローンを完済することも可能だと思います。この試算でいくと、同じペースで30年優待クロスが継続できれば、この作業だけでタダで自宅を購入したことになると思います。（そこまでやるかはわかりませんが、、、）
おわりに
本日は”住宅購入 優待クロスを活用する方法（後編）”をお届けしました。
本記事の結論としては、住宅ローン減税という仕組みがある限りは住宅ローンを組んだ方がお得だと思います。
そして、究極として、ローンと同じ分資金があれば、タダで自宅を手に入れることができるかもしれません。
そしたら、住宅資金分は老後2000万円もクリアできてしまうかもしれませんね。
本日もありがとうございました。
